Разполагане на сградите на основното застрояване в Урегулираните поземлени имоти

 Петя Цурева – главен юрисконсулт в „ГИС-София“ ЕООД

 

Въпросът с разполагане на сградите на основното застрояване е актуален и от особено голямо значение в процеса на строителство, не само с оглед защита на здравето и живота, но и за създаване на естествено и комфортно усещане на свобода и пространство на крайния потребител. Проблемът с пространствата между жилищните сгради в Столицата и големите градове е ключов и може да се реши само чрез регулаторна намеса, за да се предотврати прекомерната гъстота на застрояването и да се осигури нормална светлина и огряване от слънцето на имотите и построените в тях сгради, но това е предмет за друга статия.

Настоящата статия си поставя за цел да изясни какви са проблемите, които могат да настъпят при неправилно изчисление на разстоянието между жилищните сгради, към кой момент се изчислява разстоянието между сградите, кой осъществява контрол и как може да се процедира, ако се разреши строителство при неправилно изчислено разстояние между сгради.

В действащото законодателство разполагането на сградите на основното застрояване е уредено в чл. 31 – чл. 35 ЗУТ, а при комплексно застрояване – чл. 22  ЗУТ. В текстовете подробно са описани нормативно изискуемите разстояния между сградите на основното застрояване и регулационните граници на имотите, както и през улицата.

Разполагането на бъдещите сгради и определяне на разстоянието между тях и съществуващите/заварени сгради може да се осъществи още в първоначалния стадий на градоустройственото планиране, а именно: одобряване на плана за застрояване. Конкретното разположение на строежите и начинът на застрояване на поземлените имоти, съгласно чл. 114 ЗУТ се определят с работен устройствен план, когато изработването му е задължително; с виза за проектиране по чл. 140, ал. 3 - 5 ЗУТ; с инвестиционния проект в съответствие с действащия подробен устройствен план - в останалите случаи.

При изчислението на разстоянието между жилищните сгради често се пренебрегва един от основните елементи на формулата, а именно – определяне на по-благоприятната посока на ослънчаване[1], откъдето в последствие възникват редица проблеми. Слънчевата светлина е от голямо значение с оглед осигуряването на нормални условия за живот в жилищните сгради. Затова е въведено и нормативно задължение към строителите, жилищните помещения да се ориентират по възможност към най – благоприятните по отношение на слънчево огряване посоки. Методиката на изчисляване на по-благоприятната посока е уредено в чл. 77 от Наредба № 7 от 22 декември 2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони, съгласно който „при разполагане на сградите на основното застрояване и определяне на разстоянията между тях съгласно чл. 31 - 35 ЗУТ за приемане на по-благоприятната ориентация се спазва следното степенувано подреждане на географските посоки: юг; югоизток и югозапад; изток; запад; североизток и северозапад; север“.

 С бързите темпове на развитие на архитектурата, сградите имат разнообразни форми, като при определяне на посоката, засенчващата сграда може да попада между две географски посоки. В този случай, съгласно §5, т. 28 от ДР на ЗУТ и  чл. 77, ал. 2 от Наредба 7 за ПНУОВТУЗ посоката на сградата се приравнява към по-близката географска посока и се взема предвид височината на засенчващата сграда за определяне на разстоянието между сградите.

Този текст следва да се прецизира, защото има случаи, в които съществуваща сграда се състои от няколко секции, разположени във формата на буквата „Г“ и по този начин сградата не е разположена в една географска посока, откъдето се появява и първият проблем при определяне на разстоянието между сградите и фактически правилното изчисление.

За целта давам следния пример: Съществуваща сграда на 12 етажа се състои от няколко секции, разположени във формата на буквата „Г“. При направен точен анализ на местоположението е установено, че преобладаващата част от нея е в географска посока север/североизток, а малката част /на буквата Г/ е на изток, спрямо новостроящата се сграда. Съгласно застроителния план, новостроящата се сграда на 10 етажа е предвидено да се изгради към крайната секция /малката част на буквата „Г“/ на съществуващата сграда. Четейки разпоредбата на чл. 77 от Наредба 7 за ПНУОВТУЗ следва съществуващата сграда да се разглежда в целия ú обем и нейното разположение спрямо новопроектираната сграда да е от север/североизток, а разположението на новопроектираната сграда е на запад от съществуващата сграда, което води до определянето ú като разположена от по-благоприятната географска посока. В действителност, на място, обаче, секцията на съществуващата сграда, разположена в посока изток спрямо новопроектираната сграда се намира в по-благоприятна географска посока на ослънчаване и разстоянието между двете сгради следва да се определи спрямо височината на съществуващата сграда, а не новопроектираната. Но действащата подзаконова нормативна уредба ни дава обратния отговор.

Ето защо, разглеждайки сграда с няколко секции в целия ú обем и определяйки я в преобладаващата географска посока ще се наруши обществения интерес в по-голяма степен, спрямо личния – на инвеститора, първо като се намали разстоянието между двете сгради, второ като се засенчат обектите на новопроектираната сграда. Общественият интерес ще бъде нарушен чрез разрешаване на строителство водещо до недопустим резултат – липса на нормална светлина и огряване от слънцето на обектите, възможност за компрометиране на основите, поради намаленото разстояние, трудна евакуация в случай на земетресение и др.

Вторият проблем, до който може да се стигне е да се издаде  разрешение за строеж при съществени пороци. В случай че става въпрос за комплексно разполагане на групи от сгради порокът ще е съществен и поради недопустими намалени разстояния между новата сграда и заварената сграда.

Към кой момент се извършва изчисление на разстоянието между сградите и кой осъществява контрол?

Дейностите по строителството в даден урегулиран поземлен имот са подчинени на особен лицензионен режим, който включва няколко етапа: одобряване на подробен устройствен план /ПУП/, издаване на виза за проектиране, одобряване на проекти, разрешаване на строителство, проследяване законосъобразността на етапите на строителство, завършване на строителство и въвеждане на сградата в експлоатация – разрешаване на ползването ú. Стартирането на строителството започва след неговото разрешаване, чрез издаване на разрешение за строеж от компетентния административен орган, който обикновено е главният архитект на общината.

Моментът, към който се изчислява разстоянието между сградите е с изработването на мотивираното предложение за издаване на виза за проектиране - от проектанта. При изчисляването – разстоянията до съществуващата сграда следва да съвпадат с предвидените линии на застрояване, съобразно действащия за този урегулиран поземлен имот ПУП-ПРЗ /подробен устройствен план – план за регулация и застрояване/. Със самото одобряване на визата за проектиране от главния архитект на общината се определят разстоянията между сградите на основното застрояване.

В рамките на производството по издаване на разрешението за строеж административните органи проверяват законосъобразното осъществяване на действията по извършване на строителство в имота – съответствието им с материалноправните разпоредби на ЗУТ, както и с действащия подробен устройствен план (ПУП) и визата за проектиране, представляваща извадка от ПУП. Практически съответствието с изискванията на ЗУТ и подзаконовата нормативна уредба се извършва на базата на графичната разработка на проекта. В по-голяма част от случаите това води до съответствие с материалноправните разпоредби, но има случаи, в които е налице несъответствие с действителното положение на терен. По този начин се достига до несъответствие между фактическото и правното състояние.

Съгласно чл. 156, ал. 2 ЗУТ, органите на ДНСК проверяват служебно съответствието на издадените разрешения за строеж и одобрените инвестиционни проекти, когато такива се изискват, с предвижданията на действащия подробен устройствен план, отново по документи.

Последици и възможни действия

 След изтичане на законоустановените срокове за обжалване на разрешението за строеж, същото влиза в сила и не подлежи на отмяна – аргумент от чл. 156, ал. 8 от ЗУТ. Действието им, доколкото не са нищожни, следва да се зачита във всички случаи. По този начин се дава стабилитет на разрешението за строеж, което има за цел да установи предвидимост и защита на правната сигурност на издадените актове в строителството, а от там и на целия инвестиционен процес. Отмяната на влязло в сила разрешение за строеж е допустима само при наличието на съществени противоречия, с действащия ПУП например, които водят до нищожност на издаденото разрешение за строеж. Достатъчно съществено ли е това нарушение обаче, за да се отмени влязло в сила разрешение за строеж? При издаването на разрешението за строеж, органът може правилно да е установил приложимата правна норма, но актът да нарушава предвидените в хипотезата ú юридически факти. В този случай ще бъде налице стабилен административен акт - влязло в сила разрешение за строеж, но изпълнението му може да доведе до фактически опасности, като например – дефицит на нормална светлина и огряване от слънцето на имота; отразяване на конструктивната сигурност на строежа и др., като по този начин би се нарушил и балансът между обществения и личния интерес.

При  влязло в сила разрешение за строеж и установено[2] от административния орган неправилно изчисление на разстоянието между сградите, същият може да подаде сигнал до съответния прокурор, който, ако прецени, че са налице достатъчно данни за наличие на незаконосъобразен акт, може да протестира административния акт пред съда, който единствено може да направи преценка дали правното действие и правният ефект, който ще породи разрешението за строеж, противоречат на целеното от правната норма правоотношение.

В практиката си Върховният административен съд е приел, че „критерият за нищожност на административния акт при порока материална незаконосъобразност е налице, когато нарушението на материалния закон е такова, че нарушават особено съществени изисквания на приложимата норма. Съществените изисквания могат да бъдат относими както до правното основание за издаване на акта, така и до съществените елементи или изисквания на същата норма.“ [3] При изчисляване на разстоянието на сградите следва да се вникне във волята на законодателя, който е определил предварително какви биха били възможните опасности.

Когато се оспорва разрешението за строеж с искане за прогласяване на нищожност, трябва да се докаже пред съда, че е налице засягане или предстоящо засягане на права или законни интереси, като правният интерес следва да е правомерен, личен и обоснован[4]. До прогласяването на нищожността разрешението за строеж създава нежелана и опасна привидност, че има действие.

Заключение:

В нашата правна и житейска действителност неведнъж сме ставали свидетели на разминаване между действителното (фактическото) положение и юридическа ситуация. Но когато става въпрос за строителство на сгради подобна нееквивалентност е недопустима заради високия обществен интерес. Сградите имат  директно и косвено въздействие не само върху околната среда, но и върху субектите, които ги ползват, независимо от техните потребности – жилищни, социални, трудови, икономически и др. Застрояването на много сгради, разположени на близко разстояние при недопустими намалени отстояния нарушава баланса между обществения и частния интерес, но може да се каже също и, че се нарушава и хармонията с околната среда, като в един момент може да е налице реална опасност за здравето или живота. Пример за такава опасност е настъпване на земетресение.

Ако приемем, че разрешение за строеж, издадено при неправилно изчисление на разстояние между сградите на основното застрояване, не се обяви за нищожно, ще сме изправени пред ситуация да се изпълни сграда. Изпълнението  е ще бъде официализирано чрез порочен акт. Ще е налице допуснато строителство /на основание лицензионен режим/, водещо до недопустим резултат – допускане на недопустими намалени отстояния; засенчване на сградата, липса на/ недостатъчно слънчева светлина и топлина и др. На следващо място – ще се засегне обществения интерес, като се наруши балансът между него и частния интерес, чрез извършване на строителство в противоречие с нормата на закона (защитаваща обществения интерес) на базата на стабилен административен акт (защита на интереса на инвеститора).

 

Публикувано за първи път в сп. "Собственост и право", кн. 5, 2024 г.

 

[1] Чл. 32, ал. 2, изр. 1 от ЗУТ

[2] Установяването може да стане чрез сезиране на органа, в случая на главния архитект на общината (обикновено от собственици на обекти в съществуващата сграда), да извърши проверка дали са спазени при одобряване на проекта правилата и нормативите за разполагане на сградите на основното застрояване и определяне на разстоянията между тях.

[3] Решение № 4752 от 21.04.2008 г. по адм. д. № 7792/2007 г. на ВАС, IV отд.

[4] Решение № 5 от 17.04.2007 г. по конст. д. № 11/2006 г. на Конституционния съд на РБългария